Finansiering och risker i fokus på MSCI:s bostadsseminarium

 

Karin Witalis
Research / Analys
Witalis Real Estate Consulting AB

Bostadsmarknaden är i hetluften minst sagt. I fastighetsbranschen anordnas nästan dagligen frukostmöten, lunchseminarier och konferenser om bostadsmarknaden.

På onsdagen var det dags för MSCI:s årliga bostadsseminarium. Seminariet var välbesökt, då temat för dagen var det högaktuella ämnet ”finansiering av nybyggnadsprojekt”. En hel radda av tunga namn medverkade: Rikard Eliasson, Client Consultant på MSCI, Erik Rune, vice VD på Magnolia Bostad, Stefan Ränk, koncernchef på Einar Mattsson, Svante Larsson, ekonomichef på Stockholmshem, Sofie Nilvall, finanschef på Stockholms Stad, Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna Sverige, Susanna Höglund, chef för ekonomi och juridikenheten på SABO.

Moderator för dagen var Göran Råckle, chef fastighetsanalys på Swedbank. Han inledde med att konstatera att det har skett ett trendbrott i bostadspriser och byggande, kanske för att vi inte har byggt det som efterfrågas.

Därefter tog Rikard Eliasson vid och redovisade den senaste statistiken om avkastningen på bostadsinvesteringar. Enligt MSCI var totalavkastningen på bostäder 11,2 % år 2016. 3,0 % förklaras av direktavkastning och 8,0 % av värdestegring. Sänkta avkastningskrav på bostadsfastigheter förklarar största delen av värdeökningen. Rikard Eliasson konstaterade att avkastningskraven är rekordlåga inte bara i Stockholm utan i alla delar av Sverige. Därefter redogjorde han för två studier som MSCI har genomfört. Den ena handlar om tomträtter och jämför avkastning och avkastningskrav på fastigheter upplåtna med tomträtt respektive äganderätt. Den andra studien handlar om avflyttning och undersöker vilka faktorer som står bakom att folk flyttar. Tydligen är hyresnivån en viktig faktor; vid en tillräckligt hög hyresnivå ökar andelen avflyttningar. Kanske kan man tolka detta som att marknadshyran ligger på denna nivå?

Nästa talare var Erik Rune, som redogjorde för bostadsutvecklaren Magnolias affärsupplägg. Bolaget bygger hyresrätter, vårdboenden, hotell, studentboenden och bostadsrätter. De fyra första kategorierna säljs i regel via forward funding, dvs på ritning, till institutioner. Flertalet frågor som följde på Erik Runes anförande handlade om vilken risk Magnolia tar och hur företaget väljer ut vilka orter som är intressanta utanför Stockholm/Uppsala. Magnolia tar risk främst i form av byggkostnader och detaljplanerisk. I valet av orter utgår Magnolia från en kravlista som tar upp frågor om bland annat disponibel inkomst, flyttmönster och demografi.

Efter fikapausen tog Stefan Ränk vid och inledde med att berätta om företaget Einar Mattson. Det är ett renodlat Stockholmsföretag som bygger både hyresrätt och bostadsrätt. En fördel för Einar Mattson att bygga bostadsrätter är att detta ger kunskap om vad bostadsköparna värdesätter. Den kunskapen kan sen användas vid produktion av hyresrätter. Därefter talade Stefan Ränk om de risker som finns i ett byggprojekt, nämligen detaljplan, volym, miljö, finansiering, tid, inköp, produktion och marknad. Stefan Ränk förklarade även skillnader i mark- och byggkostnader vid byggande av hyresrätt och bostadsrätt, och konstaterade att ska man bygga hyresrätter med god lönsamhet får man inte betala för mycket för marken. Beträffande finansiering efterlyste Stefan Ränk nytänkande. Bakgrunden är att det införs allt fler regleringar och pålagor på bankerna, vilket gör att deras låneutrymme minskar och att finansiering blir dyrare. Detta i kombination med ett ökat byggande och ökat lånebehov, kommer att kräva nya finansieringsinstrument och nya aktörer inom finansiering.

Svante Larsson och Sofie Nivall delade på ett pass om hur allmännyttan finansierar sitt byggande. Allmännyttan ska å ena sidan agera marknadsmässigt och å andra följa ett stort antal ägardirektiv som styr verksamheten. Detta är inte alltid en enkel kombination. Bland annat får Stockholmshem svårt att utnyttja investeringsstödet. Detta förutsätter nämligen ett Stockholmshem gör en medveten förlust vilket rimmar illa med lönsamhetskravet.

Under den följande paneldebatten fortsatte diskussionen om allmännyttans lönsamhetskrav. Svante Larsson förklarade att de allmännyttiga bolagen tidigare haft ett ansvar att tillhandahålla studentboenden och hotellhem. Detta ansvar kvarstår, men nu har man dessutom krav på sig att agera marknadsmässigt. Susanna Höglund förtydligade att de allmännyttiga bolagen har sina ägardirektiv att följa, och att lönsamhetskraven sätter en ram för vad som är möjligt att genomföra. På frågan om hur ett privat bolag upplever allmännyttan som konkurrent, svarade Stefan Ränk att de har ett gott samarbete med stadens bolag men att dessa ibland måste påminnas om att agera affärsmässigt. Till exempel är det inte affärsmässigt när stadens bolag sitter på flera stolar i exempelvis anbudstävlingar.

Panelen var oroad över politiska beslut som riskerar att skapa ett mera problematiskt läge på bostadsmarknaden, inte bara i storstäderna utan i hela landet. Bankerna har redan under 2017 börjat agera som om de föreslagna amorteringsreglerna vore verklighet. Reglerna är tänkta som ett litet kirurgiskt ingrepp som endast ska påverka en utpekad grupp, men visar sig redan nu slå mot en betydligt större grupp och få mycket större påverkan på marknaden än vad som var tänkt. I kombination med att allt fler svenskar numera betalar statlig skatt minskar betalningsförmågan än mer, vilket påverkar bostadsmarknaden.

Stefan Ränk anser att utvecklingen på marknaden går åt fel håll: ”Einar Mattsson vet vad banken vill ha för bostäder, och nu också vad finansinspektionen vill ha för bostäder. Vad kunden vill ha får allt mindre betydelse. Det är ingen bra utveckling på marknaden.”

Seminariet inleddes med att moderatorn talade om ett trendbrott i bostadspriser och byggande. Paneldebatten avslutades med att talarna efterlyste ett annat trendbrott, nämligen att bostadspolitiken blir mera inriktad på efterfrågan istället för att enbart fokusera på utbudssidan.

 

Karin Witalis
Witalis Real Estate Consulting AB